Annonce
Står du overfor at skulle købe bolig, eller optage i lån i friværdien, vil banken eller realkreditinstituttet lave et kredittjek på din husstands økonomi. Men hvilke faktorer lægges der vægt på?
Hustandsindkomsten
En meget vigtig faktor er hustandsindkomsten, som er du og din ægtefælles samlede månedlige indkomst. Det vil naturligvis være netto-indkomsten, det vil sige indkomsten efter skatter og eventuel modregnet skattebetalinger er fratrukket. Husstandsindkomsten skal helst have været stabil over en periode på mindst et halvt år, alternativt kan en omstændigheder som nyt job og højere løn. Jo mere ”unormal” din løn er, jo længere tid skal den have været i effekt før en kreditgiver tør sats på at den fortsætter. Især meget høje lønninger skal gerne være hægtet op på en lang karriere eller i hvert fald have været i kraft over en længere periode, før den kan lægges til grund for en kreditvurdering. Er du virksomhedsejer vil dine regnskaber for dine virksomheder spille en stor rolle – for så kan man reelt selv bestemme lønsedlen, og bankrådgiveren vil ofte hente assistance i bankens erhvervsafdeling for at foretage kreditvurderingen.
Formue
Formuen, som kan bestå af indeståender på konti, men især friværdi i nuværende bolig og aktier og værdipairer spille en stor rolle. I forhold til at vurdere friværdien vil banken få foretaget en boligvurdering af en mægler udpeget af det realkreditinstitut der samarbejdes med. Befinder boligen sig i et område med få bolighandler eller er boligen af særlig karakter, eller en landejendom, kan man risikere at banken slet ikke vil lade boligen indgå som sikkerhed for et lån – og så vil lånoptagelsen ofte stoppe her. Er der tvivl om boligens omsætningssikkerhed, vil banken ofte sige nej uden videre. I disse tilfælde kan alternativer såsom pantebrevsselskaber komme på tale. Disse selskaber yder faktisk lån til personer der får nej i banken – enten pga indkomstforhold, eller boligens muligheder for at blive solgt i tilfælde af en tvangsauktion. Pantebrevsselskaber har lavere krav til disse faktorer, men tager til gengæld en højere rente ,hvorfor det sjældent vil give mening for boliger over eks. 2mill kr. Tjek pantebrevslånberegner.dk for at se hvad et pantebrevslån koster.
Gæld
Husstandens samlede gæld trækkes far formuen, når banken opgør hustandens kreditværdighed. Gæld kan være familielån, eksisteren lån til banker og realkreditinstitutter, såvel som kviklån og finansierede forbrugsgoder mv. Som oftest får banken overblik over gælden via din og din ægtefælles årsopgørelser fra SKAT. Her vil de fleste gældsposter være anført, idet man får rentefradrag på gæld
Sådan beregnes lånebeløbet
Når indkomsten, formuen og gæld er belyst, kan banken beregne hvor meget du og din ægtefælle kan låne. Metoden vil være at benytte indkomsten(før skat) gange med op til 3x- 4x(gældsfaktor), tillagt formue og fratrukket gæld. Som eksempel vil en familie med hustandsindkomst på 750.000 kr., en friværdi på 300.000kr, og en bankgæld på 100.000 få lov til at låne 3×700.000 + 300.000 – 100.000 = 2.3 mill. kr. ved benyttelse af gældsfaktor 3.
Boligkøbets rådgivere
Udover at have banken med i boligkøbet, bør man som køber altid få gennemgået handlen af en boligadvokat, med en advokatansvarsforsikring. Udover konkret rådgivning, og tinglysning af dokumenter og udarbejdelse skøde og refusionsopgørelse, så er det meget vigtig at du har dækning i advokatens forsikring, såfremt der sidenhen opstår forhold, der ikke er dækket af en ejerskifteforsikring. Det gælder især forhold der kan tilskrives mangelfuld gennemgang af købsaftalen. Derfor bør du få indsat et advokatforbehold i købsaftalen, og snarest kontakte en boligadvokat efter underskrevet købsaftale.
Dertil bør man få gennemgået boligen af en byggesagkyndig, der udarbejder en tilstandsrapport, så man også opnår dækning som følge af huseftersynsordningen, hvor man som køber opnår sikkerhed i ejerskifteforsikringen. Husk at sælger betaler 50% af ”basis”-forsikringen, så det kan normalt godt betale sig.