“Vi tør næsten ikke spørge…”
Det er en sætning, vi hører overraskende ofte – og vi forstår den godt.
Ikke fordi boligkøbere eller boligsælgere mangler interesse. Tværtimod. De fleste har læst salgsopstillingen grundigt, kigget rapporterne igennem og forberedt spørgsmål hjemmefra.
Men midt i en fremvisning eller ved gennemgangen af købsaftalen dukker der pludselig ord op som dispositionsdag, servitut, provenu eller HE-ordningen.
Nogle nikker. Andre skriver ordet ned for at google det senere. Og enkelte spørger helt ærligt:
“Undskyld … hvad betyder det egentlig?”
“Noget af det, der overrasker os mest, er faktisk ikke de spørgsmål, vi får. Det er de spørgsmål, vi ikke får,” siger Hjalmar Bang-Moritz, indehaver af home Haderslev – Vojens og ejendomsmægler i Haderslev.
Mange nikker, selv om de er i tvivl, fordi de ikke har lyst til at virke uforberedte.
Det er en skam.
For der findes ingen dumme spørgsmål, når man står over for en af livets største økonomiske beslutninger.
De fleste mennesker køber eller sælger kun bolig ganske få gange i livet. Vi arbejder med bolighandler hver eneste dag og har brugt mange år på at opbygge den erfaring og de kompetencer, vi har i dag.
Set i det lys ville det faktisk være mærkeligt, hvis man kendte alle fagudtrykkene på forhånd.
Hos home Haderslev – Vojens oplever vi, at mange af de samme spørgsmål går igen – uanset om det drejer sig om en villa i Sydbyen, en andelsbolig i Vojens, en lejlighed ved lystbådehavnen eller et byhus tæt ved Damparken.
Vores opgave er ikke at imponere med fagudtryk.
Den er at sikre, at du føler dig tryg gennem hele bolighandlen.
Derfor har vi samlet nogle af de begreber, som vi oftest bliver spurgt om.
Artiklen erstatter hverken homes Boligordbog eller Køberguide. Den er tænkt som en lettilgængelig introduktion til nogle af de ord og begreber, som de fleste møder undervejs.
Har du lyst til at gå mere i dybden, kan du følge linkene ovenfor til de to guides.
Hvad er en servitut – og hvorfor bør du kende den?
“Vi vil gerne bygge en garage, et værksted, en tilbygning eller et hjemmekontor.”
Det lyder umiddelbart som en simpel plan.
Men indimellem må vi fortælle køberne, at det måske ikke er muligt.
Ikke nødvendigvis fordi kommunen siger nej på grund af en lokalplan, bygningsreglementet eller lignende.
Men fordi der måske allerede er tinglyst en servitut på ejendommen, som sætter rammerne for, hvad der må bygges – eller hvordan ejendommen må bruges.
En servitut er en juridisk bestemmelse, der følger ejendommen – ikke ejeren.
Den kan blandt andet handle om:
• hvor tæt du må bygge på skel
• om andre har færdselsret over din grund
• om der må opføres bestemte bygninger
• adgangsforhold
• ledninger i jorden
• fælles veje
• bevaringsbestemmelser
• … og meget mere.
Nogle servitutter har kun begrænset praktisk betydning.
Andre kan få stor betydning for, hvordan du må bruge din bolig mange år frem.
Vi oplever indimellem købere, som først opdager en vigtig servitut, efter at de er blevet forelskede i boligen. Derfor anbefaler vi altid, at man sætter sig ind i servitutterne så tidligt som muligt og spørger nysgerrigt ind til dem. Hvilke servitutter der er tinglyst på netop den ejendom, du overvejer at købe, fremgår af salgsopstillingen.
Vil du læse mere om servitutter og mange andre juridiske begreber, finder du en uddybende forklaring i homes Boligordbog.
Dispositionsdag og overtagelsesdag – hvorfor findes der to datoer?
Det er sandsynligvis et af de spørgsmål, vi får allerflest gange.
“Er det ikke bare den dag, vi får nøglerne?”
Jo. Ofte. Men ikke altid.
Dispositionsdagen er typisk den dag, hvor køber overtager ansvaret for boligen og får mulighed for at flytte ind.
Overtagelsesdagen er den juridiske dato, hvor ejerskiftet træder i kraft.
I langt de fleste handler falder datoerne sammen.
Men når de ikke gør, er det vigtigt at vide, hvorfor.
Det har blandt andet betydning for:
• risikoovergangen
• forsikringsforhold
• ansvaret for boligen
• de praktiske forhold omkring overtagelsen.
Noget af det, der skaber mest ro hos både køber og sælger, er faktisk, når alle ved præcis, hvem der har ansvaret – og hvornår.
Derfor er dispositionsdagen et af de punkter, vi altid gennemgår grundigt, inden handlen bliver endelig.
Salgsvurdering eller offentlig ejendomsvurdering – hvad er forskellen?
Det er let at tro, at de to vurderinger er én og samme ting – men det er de ofte ikke.
Mange bliver faktisk overraskede over, hvor stor forskellen kan være.
Man kunne med god grund tro, at en offentlig ejendomsvurdering og en salgsvurdering burde ligge tæt på hinanden.
Det oplever vi bare ikke altid i praksis.
Den offentlige ejendomsvurdering bliver udarbejdet af Vurderingsstyrelsen og bruges primært som grundlag for boligbeskatning. Det er en datadrevet vurdering, der på baggrund af gennemsnitlige registrerede arealer, m²-priser, prisudvikling m.m. forsøger at beregne en værdi af den pågældende bolig. Der er således tale om en maskinel beregning, som ikke tager højde for, at vedligeholdelsesmæssig stand, moderniseringsgrad m.m. kan være vidt forskellige for to ejendomme, der på papiret ligner hinanden.
En salgsvurdering har et helt andet formål.
Den skal besvare ét spørgsmål:
“Hvad vil en køber realistisk betale for boligen, som den står lige nu?”
Når vi laver en salgsvurdering i Haderslev, går vi derfor et spadestik dybere og ser blandt andet på:
• boligens stand
• beliggenhed
• naboer
• aktuelle købere på markedet
• konkurrerende boliger
• nyligt gennemførte handler
• den lokale efterspørgsel.
Det betyder, at en offentlig vurdering og en salgsvurdering nogle gange ligger ganske tæt på hinanden – og andre gange er meget, meget forskellige.
Hvad er et salgsbudget?
En af de vigtigste ting at holde sig for øje er, at det ikke er salgsprisen alene, der afgør, hvor mange penge du ender med at få ud af boligsalget.
Der skal blandt andet tages højde for:
• indfrielse af lån og de gebyrer, der er forbundet hermed. I relation til lån, der skal indfries, er det meget vigtigt at være opmærksom på, at indfrielseskursen kan have væsentlig indflydelse på det provenu, der i sidste ende ender på kontoen.
• handelsomkostninger i form af salær og markedsføringsomkostninger til ejendomsmægleren.
• øvrige udgifter i forbindelse med handlen, herunder berigtigelse, udlæg til tredjemand samt eventuelle bygningsrapporter og forsikringer.
Derfor udarbejdes der et salgsbudget.
Det viser, hvad du realistisk kan forvente at få ud af salget til en given salgspris.
For mange bliver det faktisk det vigtigste dokument i hele beslutningsprocessen.
Vi oplever ofte, at netop salgsbudgettet giver den ro, mange har savnet. Når økonomien ligger sort på hvidt, bliver det langt lettere at tage stilling til, om tiden er den rigtige til at sælge.
Et salgsbudget giver samtidig et godt grundlag for en snak om, hvilke forbedringer der eventuelt kan betale sig, inden boligen kommer på markedet. Mange bliver overraskede over, hvor få renoveringer der faktisk giver mening ud fra et økonomisk perspektiv. Vores erfaring er nemlig, at mange boligsælgere bruger penge de forkerte steder.
Købsaftalen – fundamentet under hele bolighandlen
Mange tror, at købsaftalen blot er et dokument, der skal underskrives.
I virkeligheden er den fundamentet under hele handlen.
Det er her, alle de aftaler, som køber og sælger har indgået, bliver samlet ét sted.
Købesummen.
Overtagelsesdatoen.
Eventuelle forbehold.
Hvad der følger med boligen.
Hvem der betaler hvilke omkostninger.
Og hvad der skal ske, hvis noget ændrer sig undervejs.
Vi plejer at sige, at en god købsaftale ikke kun beskriver den handel, man håber på.
Den beskriver også, hvad der skal ske, hvis noget ikke går helt som planlagt.
Netop derfor bruger vi god tid på at gennemgå købsaftalen sammen med både køber og sælger. Ikke fordi dokumentet skal gøres mere kompliceret, men fordi alle skal vide præcis, hvad de skriver under på.
Jo bedre man forstår dokumenterne, desto tryggere bliver hele bolighandlen. Mange af de øvrige fagudtryk, der indgår i købsaftalen, finder du også beskrevet mere detaljeret i homes Boligordbog
Huseftersynsordningen (HE-ordningen) – en vigtig ordning for både køber og sælger
De færreste spørger:
“Hvordan fungerer HE-ordningen?”
De fleste spørger noget helt andet.
“Er der noget ved huset, som kan komme bag på os?”
Det er netop dét, ordningen skal være med til at skabe større klarhed om.
HE-ordningen bygger blandt andet på:
• tilstandsrapporten
• elinstallationsrapporten
• oplysninger og tilbud om ejerskifteforsikring.
Modsat hvad rigtig mange tror, er ordningen fuldstændig frivillig. Der er dog så mange fordele forbundet med at anvende ordningen, at langt de fleste vælger at gøre brug af den. Det er formentlig den meget store anvendelsesgrad, der har ført til misforståelsen om, at ordningen er lovpligtig.
Rapporterne beskriver boligens kendte forhold, så køber får et langt bedre grundlag for at vurdere boligen, inden handlen gennemføres.
Samtidig giver ordningen – under de rette betingelser – sælger mulighed for at begrænse sit 10-årige mangelansvar for visse skjulte fejl og mangler. Samtidig giver det køber en ekstra sikkerhed, idet sælgers valg om at anvende HE-ordningen er det, som ultimativt giver køberen mulighed for at tegne en ejerskifteforsikring. Uden bygningsrapporter ingen ejerskifteforsikring.
Vi oplever ofte, at både købere og sælgere føler sig mere trygge, når de forstår formålet med rapporterne. De er nemlig ikke lavet for at gøre handlen mere besværlig.
De er lavet for at skabe større gennemsigtighed og mindske risikoen for de involverede parter.
Og det er i virkeligheden det, hele en bolighandel handler om – at begge parter kan træffe deres beslutninger på et oplyst grundlag.
Hvad er en refusionsopgørelse?
Når en bolig skifter ejer, stopper udgifterne ikke fra den ene dag til den anden.
Måske har sælger allerede betalt:
• renovation
• grundejerforening
• fællesudgifter
• ejendomsskat.
Hvis køber overtager boligen midt i perioden, ville det naturligvis være urimeligt, hvis sælger fortsatte med at betale.
Derfor udarbejdes der en refusionsopgørelse. Jeg plejer at beskrive den som en slags “skæringsopgørelse”. Nogle omkostninger er forudbetalt, andre er bagudbetalt, og refusionsopgørelsen fordeler udgifter og eventuelle indbetalinger mellem køber og sælger, så hver part betaler for den periode, hvor de faktisk ejer boligen.
Det er sjældent det dokument, der får mest opmærksomhed.
Men det er et af de dokumenter, der sikrer, at regnskabet går rigtigt op.
Det er samtidig et godt eksempel på, hvor mange praktiske detaljer der gemmer sig i en bolighandel – detaljer, som de færreste tænker over, før de står midt i dem.
Provenu – et af de tal, mange sælgere interesserer sig mest for
Når en bolig bliver solgt, taler mange naturligt nok om salgsprisen.
Men salgsprisen fortæller kun en del af historien.
Det gør provenuet.
Vi har ovenfor været omkring salgsbudgettet. Salgsbudgetter er netop dét – et budget. Før den endelige salgspris og de faktiske handelsomkostninger er kendt, er et budget det bedste, man kan udarbejde. Når handlens vilkår er faldet på plads, og købsaftalen er udarbejdet, er disse usikkerheder ryddet af vejen, og det endelige provenu kan beregnes.
Provenuet er således det beløb, der er tilbage, når lån er indfriet, alle kendte handelsomkostninger er betalt, og salget er gjort endeligt op.
Det er derfor provenuet – og ikke salgsprisen – der ofte afgør, hvilke muligheder du har bagefter.
Skal der være råd til drømmeboligen?
Er der plads til en mindre bolig med lavere månedlige udgifter?
Eller skal en del af friværdien bruges på noget helt tredje?
Det er spørgsmål som disse, provenuberegningen hjælper med at besvare.
Vi oplever faktisk, at mange boligejere bliver mere optagede af provenuet end af selve salgsprisen, når de først ser hele regnestykket.
Derfor gennemgår vi altid provenuberegningen grundigt, inden beslutningen om at tiltræde en købsaftale bliver truffet.
Det hænger uløseligt sammen med den rådgivning, vi giver allerede ved den første salgsvurdering. Målet er nemlig ikke kun at finde den rigtige pris, men at skabe det bedst mulige grundlag for hele beslutningen.
Ingen forventer, at du kan det hele
Hvis nogle af begreberne virker tekniske, er du langt fra den eneste.
Faktisk ville vi blive mere bekymrede, hvis ingen stillede spørgsmål.
En bolighandel er en af livets største økonomiske beslutninger.
Derfor skal du heller ikke føle, at du skal kunne tale “ejendomsmæglersprog”, før du kontakter en ejendomsmægler.Tværtimod.
Vores opgave er ikke at imponere med fagudtryk. Den er at oversætte dem.
Og selv om denne artikel har handlet om dokumenter, økonomi og juridiske begreber, er det værd at huske, at en bolighandel aldrig kun handler om papirarbejde.
Den handler også om mennesker.
Om familier.
Om minder.
Og om at tage hul på et nyt kapitel i livet.
Det er netop derfor, vi tidligere har skrevet om, at den vigtigste kvalitet ved et hjem sjældent står i salgsopstillingen. For nogle af de ting, der betyder mest, kan hverken måles i kvadratmeter eller skrives ind i en købsaftale. Men jo bedre du forstår sproget, desto lettere bliver det at træffe de rigtige beslutninger undervejs.
Ofte stillede spørgsmål om bolighandelens begreber
Hvad er forskellen på en salgsvurdering og en offentlig ejendomsvurdering?
Den offentlige ejendomsvurdering udarbejdes af Vurderingsstyrelsen og bruges primært som grundlag for boligbeskatning. En salgsvurdering foretages af en ejendomsmægler og viser, hvad boligen realistisk kan sælges for på det aktuelle marked. De to vurderinger kan derfor være meget forskellige.
Hvornår får man nøglerne til boligen?
Det sker typisk på dispositionsdagen. I de fleste bolighandler er dispositionsdagen og overtagelsesdagen den samme dato, men de kan godt være forskellige. Derfor er det vigtigt at vide, hvilken dato der gælder i netop din handel.
Hvad dækker begrebet HE-ordningen over?
HE-ordningen omfatter blandt andet tilstandsrapport, elinstallationsrapport og mulighed for ejerskifteforsikring. Formålet er at skabe større gennemsigtighed og tryghed for både køber og sælger.
Hvad er et provenu?
Provenuet er det beløb, der er tilbage til sælger, når lån er indfriet, og samtlige omkostninger i forbindelse med salget er betalt. Det er derfor ofte et vigtigere tal end selve salgsprisen.